法拍房，想捡漏，听一听就得了，千万别往心里去

  关注司法拍卖的人，基本都知道现在人民法院在处置涉案房产时，基本基本都是通过司法拍卖的方式。过去司法拍卖是通过本地区的拍卖公司来处理，基本的程序是拍卖公司在本地区的报纸上打出拍卖公告，确定拍卖时间，拍卖地点，拍卖标的物，然后在拍卖公司的展厅里举行拍卖会。这种拍卖方式的问题显而易见，拍卖公司对于拍卖的流程几乎可以全程掌握，对于拍卖公告发布的报纸的选择随意性比较大，可以是发行量较大的报纸，也可以是一些小报纸，能够参与到这种实体现场拍卖的人，大多数也是圈内人。

     为了解决这个弊端，2016年11月25日，让人民法院发布了关于司法拍卖网络化的解释，确定了网络拍卖平台的名单，现在一共有七个平台可以处理司法拍卖，淘宝网，京东网，人民法院诉讼资产网，公拍网，中拍网，工商银行融e购，北京产权交易所。

       在司法实践中，人民法院还是大量会采用通过淘宝网和京东网两个网站来处置涉案的资产，原因就是这两个网站配备的服务人员较多，可以有效地协助法院执行局工作人员，操作平台，节省执行资源，提高执行效率。

      通过参与司法拍卖的方式，确实可以在一定程度上降低购买的成本，但是要想达到捡漏的级别，难度还是非常非常大的。因为现在司法拍卖已经全部网络化了，而且在拍卖之前还要在网络上进行公告，对拍卖的标的物的状态进行描述，公示拍卖标的的评估报告，而且也允许参与拍卖的竞拍人进行现场勘踏。想要在司法拍卖过程中排除竞争，实现较低价格竞买成功难度非常大。

     那么现在法拍房是不是就没有机会了呢？也不是。大家从上述的司法拍卖平台上可以看出，一共有七个拍卖平台，那么，除了淘宝网，京东网之外，其他五个网站关注的人相对少，但是也有不少司法拍卖通过上述五个网站进行，如果想捡漏，可以多多关注这五个网站（人民法院诉讼资产网，公拍网，中拍网，工商银行融e购，北京产权交易所）。

      除此之外，法拍房一般不限购。对于想要购买外地房产的投资人，是一个利好的消息。但是也要关注当地的房地产政策，因为很多一线城市已经将法拍房，纳入限购的范围，禁止外地人投资本地的房地产。

      司法拍卖从线下走到线上，将原来比较粗放的司法拍卖置于阳光之下，让很多原来有资源的人乱了阵脚，让很多没有资源的人充分的参与进来，也给了普通人更多的机会。

     对于普通人，从看不见漏，到看得见漏，再到有可能捡到漏，这应该是司法拍卖的一大进步。

      司法拍卖从圈内人开始，扩散到中介平台，再扩散到普通老百姓，对确实有需要的人可以参与到司法拍卖中来，因为他的价格确实要比市场价格偏低，虽然不一定能达不到捡漏的级别，但是占点小便宜还是可以的。

       还有一类法拍房，是为了规避税负，而人为制造的。对于税负较重的商业类房产，如果走正常的交易税负可能达到20%以上，但是通过司法拍卖的方式进行强制过户，税负可能降到5%以内。但是这里要提示，如果人为制造诉讼案件，可能涉嫌虚假诉讼的法律责任。

      参与法拍房的竞买人，竞买成功以后，在办理房地产过户的时候，只需要承担买方的税负，卖方的税负不需要承担。这也是能够降低购买成本的一个利好因素。

       现在司法拍卖的标的物种类越来越多，除了房地产，土地使用权，不良资产，滩涂，海域，岛屿，飞机，贵金属，库存商品，应有尽有。对于确实有需要的投资人，可以有针对性的去关注特定类别的资产应该能够有所收获。

笔者：孙成勇，辽宁邦言律师事务所主任。